いざ飲食店を立ち上げよう!と思った時、物件選びに悩むと思います。著者も飲食店開業時かなり物件選びには苦戦しました。

今回は物件選びにおいてのポイントや注意すべき点などを取り上げていきたいと思います。特に「物件選びのポイント④」では、飲食店の物件を実際に選ぶ具体的な方法についても触れていきますので、可能な範囲内で実践していってみてください。

飲食店開業において物件取得費や家賃は大きなウェイトを占めてきますので、今回の記事が皆様の参考になればと思っています。

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物件選びのポイント①|エリアや立地を決める

物件選びの際、まず何よりも一番重要なのは立地だと思います。

どのような店舗コンセプト(業態)にするのか?どのようなお客様をターゲットにするのか?どんなご利用頂くシーンなのか?などを考慮した事業計画をしっかりと作り、構築し、それに合う立地エリアを選ぶことが最も大切です。

なによりも大切な考えとしては「自分がお客さんなら」という視点を常に持つことです。

もちろんエリアや募集物件から逆算して事業計画を練ることも可能ですが、相当な知識や経験がないと難しいので開業時に無理はやめましょう。

ターゲットのイメージはできているか?

物件のエリア選びでなにより大事なところが、ご自身が開業するお店のターゲットが明確にできているか?というところです。

極端な話ですが、店内でロック音楽をガンガンかけるコアな音楽好き向けのお店が大手銀行や証券会社などが立ち並ぶオフィス街にあっても雰囲気に合わないと思います。

実際にそのエリアに足を運んでみて(できれば昼・夜と平日・休日それぞれ)、実際にどのような人たちが行き来しているのかを見てみることがおすすめです。

反対に選んだ物件があるエリアの客層に併せてコンセプトを作っていく方法もあります。いずれにせよエリアとターゲットの関係性は高いですから、契約前に実際に足を運びましょう。

競合店がいないかもチェック

また、目星を付けているエリア・物件の近くに自分のお店と同じようなコンセプト・雰囲気でやっているお店はないかも確認できると良いですね。

特に、「サッカーの試合が観られるバー」のようにコンセプトを絞りすぎている場合、同じようなお店が近くにあることでお客さんは割れてしまいますので要チェックです。

駅チカorベットタウン(郊外)?

こちらも自分が計画しているお店を利用するお客さんがどのような使い方をするかをきちんとイメージして選びましょう。

  • 団体も収容可能な中~大箱の居酒屋は、会社帰りでも利用しやすい駅チカ
  • 1~2人で入れるバーで地域との繋がりを大切にしたいなら住宅地

など、お客様の行動をイメージして利便性なども考慮していきましょう。「安いから」「人通りが多いから」という理由だけで物件を決めてしまうと、後々集客などに困るかもしれません。

路面店or空中階(地下物件)?

基本的に路面店のほうが空中階より費用は高くなります。お店そのものが看板代わりにもなりますから集客力もあります。

「飲食店を開くなら路面店を出してみたい」と考えている人は多いのですが、落ち着いたバーやコンセプトを絞ったコアな客層を求めているような場合、空中階や地下店舗がかえって効果的な場合もあります。

路面店か空中階かは、費用やお店の雰囲気を軸に決めていきましょう。

物件選びのポイント②費用と予算を合わせる

ご自身の資金(予算)と物件の家賃と売上見込みのバランスを考えましょう。

店舗取得費用などの開業に関わる費用に関しては「飲食店の開業資金を抑える4つのポイントとコツを解説」で解説していますが、家賃は毎月固定費として支払わなくてはなりません。

席数、単価、集客回転数などから月間の売上予測としっかりとした家賃比率を出し、毎月の支出とのバランスを見ていきましょう。

理想を先行してしまい駅近くの路面物件を取得→毎月の家賃が高くて思うように利益が出ないなんて話をよく聞きます。

ご自身の予算とのバランスをしっかり見ましょう!

売上予測の出し方例

項目 予測 解説
席数 50席 4名がけ12卓、2名がけ1卓
席効率 60% プライベート需要が多く、4名がけを2名で使うことが予想されるため
席回転数 1回転 街を事前調査したところ、2回点目の需要が少なく期待できないため
客数 30人/日 席数×席効率×回転数
客単価 3,200円/人 メニューやコースからの予想単価
平日売上見込み 96,000円/日 客数×客単価
繁忙日売上見込み 163,200円/日 同エリアの他店舗の入りを見てざっくり算出(ここでは平日の170%見込み)
月売上見込み 3,552,000円 平日→20日、繁忙日→10日で計算

あくまでも一例ですし、内装工事前にここまで具体的席数などを出すことは難しいかもしれませんが、物件の広さや居抜き物件であれば前のお店の作りなどを見てある程度数字を当てはめてみましょう。

飲食店の家賃比率は売上の7~10%

飲食店の家賃比率の理想は売上の7~10%と言われています。つまり、上の例でいくと家賃35万円以上の物件を選んでしまうと、経営が苦しくなってくることも考えられます。

このように具体的な数字に当てはめた考え方は、後々の経営では当然ですが開業時にも必要になってきますので、いまいち苦手だと言う方は他の記事も参考にしてみてください。

【関連記事】
回転率と席稼働率|回転率を理解して売上アップに繋げる考え方
飲食店開業時の単価設定と単価アップの知っておくべきポイント

物件選びのポイント③|物件のタイプを決める

飲食の募集物件には大きく分けて二種類あります。

居抜き物件 前の入居者の残していった各種設備や造作がそのまま残っている状態。
スケルトン物件 何もなくまっさらな状態。たまに排水や電気などのインフラが残っている場合がある。

居抜き物件で出したいイメージのレイアウトや造作に近いイメージなら、断然居抜き物件の方が少しの改装で費用を抑えられるので圧倒的にオススメです。

著者も多くの居抜き物件を取得し、改装してきましたがやはり初期の費用が抑えられるメリットは多々ありました。

ただ、出したいイメージのレイアウトや造作に程遠かったり、経年劣化のひどい場合は、解体工事費用や廃棄処理などで余計な費用が重なりかえって高くついてしまう事もありますので必ずしも居抜き物件が良いとは言えません。

居抜き物件の内見におけるポイントは2つ

  • 出したいイメージを必ず具体的に持つ
  • 内装業者などの方と内見し、確認する

こちらを頭に入れておきましょう。

「居抜き物件=安い」というイメージもあり、やはり居抜き物件は人気なので契約までのスピードも持ちつつも、上記のポイントだけはきちんと気を付けて取得していきましょう。

物件選びのポイント④|実際に飲食店物件を探す方法3つ

飲食店の物件を探すときの方法は「もちろん不動産屋からだろ!」と即答されそうですが、他にも便利な方法がありますので、一応ポイントやその他の例もご紹介していきます。

ざっくりになりますが飲食店の物件探しにはこの3つの探し方があります。

不動産屋

物件探しと言えば不動産屋ですが、飲食店などの店舗用を探すときも不動産屋です。しかし闇雲に不動産屋に行ってもなかなか良い物件は巡り会うことは難しいのも事実です。

そこでポイントとしてはやはり「その地域(出店先)の不動産屋」がオススメです。

エリアの細かい物件の情報や「ここの物件が出そう!」などのコアな情報もあるので、出したいエリアが少し遠くても実際に不動産屋に足を運ぶことが賢明でしょう。

もちろん近場の不動産屋から他エリアの物件検索も可能ですが、オススメはやはり地場力のある「出したい地域の不動産屋」です。

あとはやはりテナント募集に「慣れている」不動産屋さんです。

ここは足を使って色々な所に行って見てください。

自分自身の勉強や発見も多くあるので「行動力」を高めましょう!

飲食店物件検索サイト

今はインターネットがとても便利です。様々なエリア、居抜きやスケルトン、平米数などを検索かけて搾り出すことができます。

一般公開されている物件では、良い物件や人気のエリアはすぐ決まってしまうのでこまめにチェックしましょう。複数のサイトを比較してみるのもいいですね。

著者は物件探している時は頻繁に見ていますし、探していない時も毎日メール配信で紹介される物件には必ず目を通していました。

主な飲食店物件検索サイト

居抜き店舗.com
掲載物件数 45,245件(11月時点)

その名の通り、居抜き物件に特化した飲食店の物件のポータルサイト。主に関東圏内の物件に限られてきますが、路線や駅などから検索をすることができるので便利ですね。

居抜き市場
掲載物件数 6,034件(11月時点)

飲食店以外の物件もありますが、こちらも居抜き物件に特化した物件検索サイト。便利だなと思ったところは、前の業態から検索をすることができるところです。上でもお伝えしましたが、開業しようとしているお店と居抜き物件のイメージが一致していれば大きくコストダウンもできますので、有効活用してみてください。

店舗そのままオークション
掲載物件数 1,502件(11月時点)

こちらも居抜き物件。掲載物件数は少なめですが、他では見かけない希少物件が多い印象です。他にも開業資金融資などのサポートも行っているようですので、開業資金が不安な方は頼ってみてもいいかもしれません。

ぶけなび
掲載物件数 8,932件(11月時点)

こちらも居抜き物件がメインのポータルサイトです。検索しやすさなどについては特段他のサイトから優れた機能は見当たりませんでしたが、物件選びからオープンまでをサポートしてくれるサービスも提供しているようですので、開業への不安や不明点があれば多い方には心強いです。

人脈による物件紹介

これは人によりますが、昔勤めていたオーナーさんが引退したいからもらってくれとか、大きな会社であれば大手からの撤退情報など先にもらえたり、お付き合いのある業者様からの紹介だったり様々あると思います。

開業時だとなかなか難しいかもしれませんが、今現在飲食業に携わっているならば一度様々な方に声をかけ聞いてみるのも手かと思います。

出会いと運が必要ですが、良いお話があればラッキーくらいのスタンスで今一度知り合いの方にも声を掛けてみましょう。

物件選びのポイント⑤|スケジュールや契約内容を必ずチェック

最後に、飲食店物件の取得時に注意しておきたい事をまとめてみました。物件を選ぶまでがメインで、ついつい見落としがちな事もありますので忘れずに確認しておきましょう。

資金調達中の物件契約の流れ

物件は通常、資金調達の目途が立たなければ契約できません。

特に、普段から事業用不動産(テナントなどの一般賃貸物件ではないもの)を取り扱わない不動産屋ではその傾向が強いと思います。

そして不動産は基本的に早い者勝ちで、一番最初に契約した方のみその物件を利用する権利があります。

そこで物件取得前に融資を受ける方も多いと思いますが、融資決定のタイミングと契約のタイミングがずれると、目を付けていた物件が他の人に取られてしまうおそれもあります。

資金調達で融資を受ける場合は以下のようにスケジュールをきちんと組み立てておきましょう。

著者もそうだったのですが公庫で融資を申し込む際に物件情報が必要ですし、物件を契約するには資金がないと契約できません。

自己資金で物件の方を押さえたけど、融資が降りなければ内装などの準備ができない…ということもありますので、上記の図のように「同時並行」でタイミングを合わせていきましょう。

公庫は申請した物件が変わると新しい物件情報などを提出が必要になり、再度申し込みが必要なので要注意です。

不動産屋にも資金調達中の旨を伝えるとうまく契約のタイミングを伸ばしてくれたりしますので必ず相談しましょう。

契約内容の確認

物件を取得した後は、契約書に書かれている事がすべてになりますから、契約書の条文の一字一句を必ず確認しましょう。疑問点があれば仲介業者に確認、必要であれば条文変更または別途覚書等を交わすことを話し合っておきましょう。

特に大きなお金が動く「退去時の原状復旧費用等」「契約年数」などは必ずチェックしてください。

また、敷金・保証金の種別、金額、扱いや、退去時の原状復旧費用等についても、必ず確認が必要です。

とにかく、契約するまでに疑問点をできるだけ抽出して確実に確認し理解しておくことが大切です。

まとめ

以上が飲食店開業における物件選びのポイントと注意点でした。

物件選びで色々悩まれるかと思います。個人的意見としては、開業時はあまり冒険せず手堅くいったほうがいいと思います。

何よりも大切なのは、しっかりとした店舗のイメージ(大きさ、業態、売上など)を持って逆算して出店に関して考える事です!この記事がみなさんの為に役立てればと思っていますので是非参考にしてください。

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